相続税 申告 相談 神戸

例えば、１億円の物件（内訳：土地５,０００万円、建物５,０００万円）を、全額借入金で購入したとしましょう。

この場合の財産評価ですが、

建物の評価は、固定資産税評価額を使います。

購入時（時価）は５，０００万円でも固定資産税評価額は、０．７掛けの３，５００万円ほどになっています。

これを賃貸に出すと、借家権割合（３０％）が減額されますので、３，５００万円×（１－３０％）＝２,４５０万円になります。

つまり、５，０００万円⇒２，４５０万円ほどの評価になります。

一方、土地の評価は、市街地の場合、路線価で評価します。（時価の約８０％）

よって、時価５，０００万円×８０％＝４，０００万円ほどになります。

これを賃貸に出しますと、借地権割合が６０％、借家権割合が３０％とすると、

４，０００万円×（１－６０％×３０％）＝３，２８０万円ほどの評価になります。

建物＋土地＝２，４５０万円＋３，２８０万円＝５，７３０万円

時価１億円の物件が相続税の評価では５，７３０万円（約５７％）になります。

さらに、全額借入金でしたので、借入金▲１億円（マイナスの財産）があります。

したがって、相続財産の計算は、２,４５０＋３,２８０－１０,０００＝▲４，２７０万円という結果です。

つまり、相続税の税率が、仮に２０％の人の場合、▲４,２７０万円×２０％＝▲８５４万円も相続税が減少したことになります。

もちろん、相続税の節税だけでなく、その賃貸物件の入居率が悪ければ、負の財産にもなりかねませんので、

物件の選定には十分な注意が必要です。